Estinzione anticipata del mutuo, penali.

Il mercato dei mutui

in Italia è incrementato specialmente negli ultimi anni, e sempre più frequentemente le famiglie richiedono l'accensione di un mutuo per acquistare la prima o la seconda casa o per ristrutturazione.
Sono avvenute nel tempo importanti variazioni nella domanda e nell'offerta dei mutui ipotecari (i più diffusi) elenchiamo le principali :
- Allungamento della durata media.
- Importo finanziato notevolmente incrementato.
- Diversificazione dei tipi di mutuo.
L'interesse generale crescente sia da parte dei richiedenti che da parte degli istituti bancari è il motore trainante delle importanti novità che contribuiscono a semplificare e migliorare la qualità della vita di tutti coloro che hanno stipulato un contratto di mutuo o di coloro che lo faranno.
Grande rilevanza hanno assunto le associazioni dei consumatori, che con la loro pressione, hanno consentito una serie di accordi che hanno portato il governo Italiano ad approvare una convenzione sulla estinzione anticipata dei mutui (febbraio 2007) portando effetti benefici indiscutibili sul mercato.
Esaminiamo nel dettaglio le principali novità :
Estinzione Anticipata, è ora prevista la possibilità di estinguere il mutuo anticipatamente, restituendo in tutto oppure in parte il capitale, è stata definita una penale massima da applicarsi appunto nei casi ove venga richiesta questa possibilità. Questo accordo vale per tutti quei contratti che hanno come oggetto l'acquisto della prima casa stipulati ed in essere prima del 2 febbraio 2007. Per quanto riguarda i mutui sottoscritti per l'acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale oppure allo svolgimento della propria attività economica o professionale, da parte di persone fisiche, rientrano in questo accordo tutti quei mutui stipulati ed in essere prima del 3 aprile 2007. E' importante specificare che gli istituti bancari e soggetti eroganti non si possono rifiutare di rinegoziare i contratti di mutuo precedentemente identificati, nei casi in cui il mutuatario proponga la riduzione dell'importo della penale entro i limiti previsti dall'accordo stesso.
La determinazione della penale massima applicabile varia in funzione di :
- Tipologia del tasso di interesse (sia esso variabile, fisso, oppure misto).
- L'Anno di sottoscrizione del mutuo.
- Anzianità del mutuo (viene fatta una distinzione del periodo residuo)
L'accordo prevede che nel caso di mutui a tasso variabile le penali massime possono arrivare allo 0,50% del capitale residuo, scendendo allo 0,20% nel terzultimo anno e pari a zero negli ultimi 2 anni. La stessa cosa si applica ad i mutui a tasso fisso stipulati fino al 31/12/2000.
Per i mutui a tasso fisso stipulati a partire dal 1/1/2001 la penale si calcola da un massimo del 1,90%, se l'estinzione avviene nella prima metà del periodo di ammortamento, per passare allo 1,50% se l'estinzione avviene nella seconda metà del periodo di ammortamento, fino ad applicare uno 0,20% nel terzultimo anno e pari a zero 0,00% negli ultimi 2 anni.
Per i mutui a tasso misto (fisso variabile) è stato adottato un sistema specifico per ricollocare il mutuo nei due casi precedentemente elencati a seconda della data di accensione e della modalità di variazione del tasso prevista dal contratto. E' stata prevista una clausola di salvaguardia per quei mutui che prevedevano nel contratto una penale pari o inferiore a quelle stabilite dall'accordo.
Pe meglio comprendere come si applicano le penali facciamo degli esempi :
Caso 1 Mutuo a tasso variabile, se il capitale rimasto da rimborsare ammonta a 50.000 euro, l'estinzione anticipata comporta il pagamento di una penale massima pari a 250,00 euro ovvero lo 0,50% del capitale residuo.
Caso 2 Mutuo a tasso fisso, a partire dal 1/1/2001 per la stessa somma da rimborsare, la penale massima si calcola in 950,00 euro ovvero l' 1,50% del capitale residuo.
Caso 3 Mutuo a tasso fisso, stipulato prima del 1/1/2001 se il capitale residuo da rimborsare ammonta a 50.000,00 euro l'estinzione anticipata comporta una penale massima applicabile di 250,00 euro ovvero lo 0,50% del capitale residuo.
Vediamo adesso le domande frequenti che potrebbero scaturire dalla lettura dell'accordo :
Che succede in quei casi dove il contratto di mutuo prevede una penale

Le parti per rafforzare il vincolo contrattuale inseriscono nel contratto una clausola con cui stabiliscono quanto dovrà essere pagato, a titolo di penale, da quella di esse che dovesse rendersi inadempiente. La clausola penale contiene una liquidazione anticipata del danno.

uguale o inferiore a quelle dell'accordo ?
Entra in funzione la clausola di salvaguardia, avvalendosi di tale clausola possono essere concessi ulteriori sconti stabiliti nell'accordo stesso.
E se il mutuo prevede delle penali leggermente superiori ai limiti massimi ?
L'accordo in questo caso stabilisce che la penale non potrà comunque essere inferiore a :
- 0,20% per i mutui a tasso fisso ed a tasso variabile fino al 31/12/2000.
- 0,25% oppure 0,15% per i mutui a tasso fisso accesi dopo il 31/12/2000 in dipendenza del periodo di ammortamento e della situazione contrattuale.
Cosa bisogna fare per usufruire della riduzione delle penali ?
Normalmente viene richiesta una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà dalla banca in cui vengono elencati gli elementi sensibili e rilevanti per cui si richiede l'abbattimento della penale.
Per i mutui

E' il contratto con il quale la Banca mutuante consegna ad un soggetto (mutuatario) una determinata quantità di denaro e quest'ultimo si impegna a restituire altrettanto denaro in un determinato periodo di tempo.

estinti prima dell'accordo ABI-Assoc.Consumatori si può fare qualcosa ?
Evidentemente sì, nel caso di mutui estinti fra il 2 febbraio 2007 ed il 2 maggio 2007 si può richiedere un conguaglio alla banca erogante. Questo vale anche per quei mutui estinti entro il 31 maggio 2007.
L' accordo fra ABI e le Associazioni dei Consumatori ha previsto l'istituzione di un Comitato composto da membri rappresentanti dei predetti, tra i compiti di questo comitato che si riunirà periodicamente, vi è quello di ninitorare l'applicazione dell'accordo e dirimere eventuali questioni interpretative.